Introduction

Le Pinel Outre-Mer a pris fin au 31 décembre 2024, laissant un vide pour les investisseurs à La Réunion. Alors que le marché local reste tendu et que la demande locative ne faiblit pas, le gouvernement prépare un dispositif appelé à devenir le nouveau pilier de l’investissement locatif : le Statut Bailleur Privé.

Moins généreux en réduction d’impôt immédiate, mais plus souple et durable, il devrait remodeler en profondeur la stratégie des investisseurs réunionnais.

Pourquoi un nouveau dispositif après le Pinel DOM ?

Le Pinel a permis de soutenir la construction de logements neufs en Outre-Mer, mais il montrait ses limites :

• réduction d’impôt frontale mais coûteuse pour l’État,
• contraintes strictes sur loyers et ressources,
• aucun impact sur le parc ancien vétuste.

 Le Statut Bailleur Privé veut répondre à ces critiques avec une approche plus équilibrée : amortissement fiscal, rénovation du parc ancien, incitations à long terme.

Les grands principes du Statut Bailleur Priv

1. Un amortissement fiscal annuel

• 5 %/an pour le neuf
• 4 %/an pour l’ancien (si au moins 15 % de travaux)
  ➡ Cela permet de réduire chaque année ses revenus fonciers imposables.

2. Un micro-foncier renforcé

• Abattement forfaitaire porté à 50 % (au lieu de 30 % aujourd’hui).
• Plafond de revenus locatifs relevé (≈ 30 000 €/an).

3. Un déficit foncier élargi

• Plafond d’imputation proposé à 40 000 €/an (au lieu de 10 700 €).
• Atout majeur pour financer des travaux de rénovation énergétique et de mise aux normes, essentiels dans le climat réunionnais.

4. Des bonus fiscaux pour loyers abordables

• Avantages supplémentaires pour les bailleurs acceptant de pratiquer des loyers inférieurs au marché.
• Objectif : favoriser l’accès au logement dans des zones très tendues comme Saint-Denis, Saint-Paul ou Saint-Pierre.

Ce que ça change pour les investisseurs à La Réunion

 Les atouts

• Neuf + Ancien rénové : ouverture du champ des opportunités, contrairement au Pinel.
• Souplesse : amortissement modulable selon la stratégie patrimoniale.
• Vision long terme : incitations fiscales favorisant la détention durable.
• Alignement avec les besoins locaux : rénovation, loyers abordables, offre élargie.

 Les limites

• Pas de réduction d’impôt immédiate comme sous le Pinel DOM : l’avantage se construit dans le temps.
• Des plafonds et conditions qui pourraient limiter le rendement brut.
• Texte en cours de finalisation : il faudra attendre la Loi de Finances 2026 pour connaître les paramètres définitifs.

Stratégies d’investissement à envisager dès maintenant

1. Préparer des projets neufs en VEFA ou construction, intégrant l’hypothèse d’un amortissement sur 20 ans.
2. Repérer des biens anciens à rénover, notamment dans les zones urbaines attractives.
3. Comparer plusieurs régimes (Bailleur Privé, LMNP/LMP, location nue classique) selon son profil fiscal et son horizon d’investissement.
4. Simuler ses cash-flows : impact de la TMI (11 %, 30 %, 41 %), du niveau de loyers (plafonds vs marché), et de la vacance locative.

Le Statut Bailleur Privé s’annonce comme le nouveau cadre fiscal de l’investissement locatif en France et Outre-Mer. À La Réunion, il pourrait jouer un rôle clé dans la modernisation du parc immobilier et dans la maîtrise des loyers.

Moins spectaculaire que le Pinel DOM en avantage fiscal immédiat, il est en revanche plus pérenne et plus flexible, surtout pour ceux qui visent une stratégie patrimoniale de long terme.

Chez ENDEVOURS, nous suivons de près ces évolutions afin de proposer des programmes immobiliers neufs et adaptés à ce futur cadre.