De nombreuses entreprises, professions libérales ou SCI à l’IS s’interrogent sur l’opportunité d’un investissement immobilier locatif. Mais au-delà du montage juridique, une question revient souvent : combien de temps faut-il pour que ce placement devienne rentable ? Voici des éléments de réponse.

Définir la notion de rentabilité

On distingue plusieurs indicateurs :

• Rentabilité brute : loyers / coût total d’acquisition (frais inclus)
• Rentabilité nette avant impôt : loyers – charges – taxe foncière – frais de gestion
• Rentabilité nette après impôt : après intégration de l’IS ou de l’IR selon le statut
• Point mort ou « payback » : nombre d’années avant d’avoir couvert l’investissement initial

Exemple concret d’un bien neuf à La Réunion

• Prix d’achat HT : 250 000 €
• Loyer mensuel HT : 1 200 €
• Charges + TF + entretien : 4 500 €/an
• Amortissement comptable : 10 000 €/an
• IS à 15 % (sous 38 120 € de bénéfice net)

Résultat :

• Résultat fiscal : ~1 900 €/an
• IS à payer : 285 €/an
• Cash-flow net positif dès la 1ère année (hors crédit)
• Temps de retour sur investissement (sans revente) : entre 18 et 22 ans, selon l’évolution des loyers et des charges

Comment accélérer la rentabilité ?

• Utiliser le levier du crédit (intérêts déductibles)
• Amortir comptablement le bien via la SCI à l’IS
• Utiliser des dispositifs fiscaux comme le CIOP ou le Girardin IS pour réduire le prix de revient
• Bien choisir la localisation et la typologie du bien pour maximiser la demande locative

Conclusion

Investir via une entreprise permet d’optimiser la gestion et la fiscalité du projet immobilier. Avec une stratégie patrimoniale bien pensée, la rentabilité peut être rapide et durable. Chez ENDEVOURS, nous vous proposons des logements de qualité permettant de sécuriser vos investissements sur le long terme.