L’investissement immobilier à La Réunion bénéficie d’un avantage fiscal majeur grâce au Crédit d’Impôt pour les Investissements Productifs (CIOP), encadré par l’article 244 Quater W du Code Général des Impôts. Ce dispositif permet aux entreprises, mais aussi aux particuliers via la création d’une SCI à l’IS, de bénéficier d’un crédit d’impôt attractif pour l’acquisition de logements neufs en VEFA ou de biens Neufs vendus achevés.

Qu’est-ce que le Crédit d’Impôt pour l’Investissement Locatif ?

Le CIOP s’applique aux acquisitions de logements neufs situés à La Réunion, destinés à la location en tant que résidence principale. Il offre un crédit d’impôt de 35 % du prix de revient du bien pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).

Qui peut en bénéficier ?

Le dispositif 244 Quater W est ouvert :

• Aux entreprises soumises à l’IS, y compris les sociétés créées spécifiquement pour un investissement locatif.
• Aux particuliers qui souhaitent investir via la création d’une SCI à l’IS.
• Aux entreprises existantes souhaitant défiscaliser en créant une société interposée à l’IS pour réaliser leur investissement.

Quels types de biens sont éligibles ?

Le CIOP concerne :

• Les programmes en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
• Les logements Neufs vendus achevés, pour une mise en location immédiate.

Modalités d’obtention du Crédit d’Impôt

Le crédit d’impôt est assis sur le prix de revient des logements, ce montant est retenu dans la limite mentionnée au 5 de l’article 199 undecies A (3 295 € HT et 3 575,075 € TTC pour 2025) appréciée par mètre carré de surface habitable. 

Son versement est échelonné en fonction de l’avancement des travaux :

• 70 % à l’achèvement des fondations,
• 20 % à la mise hors d’eau,
• Le solde à la livraison du bien.

Exemple de calcul du CIOP

Prenons l’exemple d’un investissement dans un T4 chez ENDEVOURS, pour un prix total de 350 000 € TTC, avec une surface habitable de 85 m² et une terrasse de 15 m².

• La surface éligible à la défiscalisation (plafonnée à 14 m² pour la terrasse) est de 99 m².
• Avec un plafond de 3 575,05 € TTC/m², l’assiette maximale du CIOP est de 353 930 €.

Le crédit d’impôt s’élève donc à :

• 35 % de 350 000€ pour une société à l’IS = 122 500 €

Le versement du crédit d’impôt se répartit ainsi :

• 70 % à l’achèvement des fondations (2025) :  85 750 €
• 20 % à la mise hors d’eau (2025) :  24 500 €

Sous-total au titre de l’exercice 2025 et versé après le dépôt des comptes en 2026 = 110 250 €

• 10 % à la livraison du bien (2026) : environ 12 250 € versé après le dépôt des comptes de l’exercice en 2027

Conditions de Location

Pour bénéficier du CIOP, le bien doit être :

• Loué nu, à usage de résidence principale, pour une durée minimale de 5 ans.
• Mis en location dans les 12 mois suivant la livraison.
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par décret.

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